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近期对于房产未来价值的一点思考时间:2020-05-16 10:20 浏览次数:

某乎平台上有人提问:“如何看待马云说的,8年之后房子最不值钱。”这个问题不是什么新闻,但是对于这个问题的思考,随着时间的推移,我们的思考,不会一直是“房子永远涨”这么简单唯一的结论了。

第零点:首先要明确,任何有发展前途(无论大小)的地方(哪怕是今天不起眼的三线城市),核心地段的房子都不至于跌到不值钱的地步。有大型发展前途的大城市、超级大都市,核心地段和交通条件极其优越的房子真的可能永远涨。

只是,它们(以面积来算)占总房地产市场的百分比是多少:1%?0.1%?0.01%?还是更低?那它们以外的那些房子怎么办?

房子毕竟和车子、电器、玩具等消费产品不一样:有钱的情况下,车子可以经常换,旧的哪怕扔掉都无所谓;而新车生产出来,同一个型号的可以全国统一价,无论生产多少数量,都可以卖一个价钱。但是房子的价值,必然是和地理位置捆绑在一起的。好的地段,开发一块就少一块。

因此,当城市的中心地块开发完毕之后,至少四五十年就这样了,如果房子质量很好,估计七八十年都不会改变。那么,新房只能建在新城区,以及“新城区的新城区”。那时候,远到一定程度,会能够吸引到足够数量的人口、产业、科教文卫配套设施,以及配套设施所需的工作人员吗?

第一点:我觉得房子值不值钱,最重要的一点,就是看将来是买的人多、还是卖的人多。价格的终极决定因素,还是供需关系。有持续的有效需求,哪怕是个没太多功能性用途的石墨,也能给你包装成钻石,吸引无数买家来付钱。哪一天如果有效需求不足了,新房和二手房卖给谁?房子又不能跌价,那时候官方大概率会出台政策,用限制交易的方式来锁死房价。所谓的房产投资就变成一个账面数字游戏了。

第二点:要看买方力量有没有增长到顶点,也就是能进场的买家,有没有全部进来。我以前也一直认为房子是永远涨、不能跌的。但是,如果有一天,有能力的民众全都进场了,那么买家力量不就见顶了吗!这不是和2015年的股市一样了吗!到时候怎么办?吸引国际投资资本进场接盘,还是外国人大规模进场接盘,还是央行印钞,官方亲自下场接盘?

第三点:我猜测,绝大多数二线及二线以下城市的土著居民,到80、90后这代人,基本上都可能拥有不止一套本地住宅。因为两个独生子女结婚,各自父母有一套或者多套房,这对夫妻就有了至少两套房。他们如果再只有一个孩子的话,这个孩子起步就有至少两套房。

如果这对夫妻结婚时又购进一套新房,那么孩子(如果仍然独生子女)就有至少三套房。他们会怎样处置这些房产:一是卖一到两套,换一线北上广深的一套首付;二是卖一到两套,在本地换套改善型住房;三是直接变现一套或者两套,拿钱做其他事情。

最资深的80后今年已经四十周岁了,孩子可能已经上中学了。他们要是卖房,接盘的是什么人?要么是本地改善型,要么县城、农村的城市化新市民。那么,关键问题就在于,这些接盘者,数量还有多少?往后推几年,还剩多少?

第四点:高层已经用房住不炒的定调,确认了全民投资房产对于国家发展是没有出路的。真的让制造业老板没钱赚、都去关厂买房,那就真的实实在在地踏入中等收入陷阱了。因此,高层必然会更加尽力避免央行开水龙头被动式定向放水:像南部特区最近那样。

所以,虽然大多数民众都一边抱怨房价高压迫了消费力量,又一边挤破头想办法增加房产投资、乘着房子永远涨的大风实现财富暴涨甚至财务自由,但是我们依然不得不面对和思考一个核心的问题:买方力量,到底什么时候见顶!